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凍戶口、禁拍地,房子出來就瘋搶!“長三角一體化示範區”比想象的要快

  最近,“長三角一體化示範區”概念越來越火了,杭州某“口水大神”寫了一些色情(感情色彩) ,帶着他粉絲一下團購了肆零多套嘉善的房子。

  這事情的導火索當然是近期的新聞 ,李強書記在肆月貳零号的一次“論壇活動”上說,在滬蘇浙三省交界區域建設長三角一體化發展示範區。

  這說明,長三角一體化上升為國家戰略後,“示範區”就是接下來要搞的具體載體了,也就是出政績的樣闆工程,既然北雄安、南粵港澳都具體行動了,長三角那不能空喊口号啊~

  我查了一下肆月貳零号這個論壇背景,其實參會的都是國家社科院、工程院啥的一把手,這個“中國城市百人論壇”也是專門就城市發展、區域規劃等百年戰略、千年大計等,給最高決策層提供理論支持、智力參考的。可以理解為中央的官方“超級智庫”。

  這個,自己 下就知道了,有哪些高級人物參會。

  從貳零壹捌年柒月,江浙滬皖簽訂《長三角一體化三年行動計劃(貳零壹捌-貳零貳零)》,到後來壹壹月份,大大在進博會上親自宣布上升為國家戰略,再到貳零壹玖年年初及兩會期間,不斷傳出“規劃綱要編制”、“上海大都市圈”、“一體化示範區”等消息,說明,上海領頭江浙跟進,真的要幹票大的刷刷眼球了。

  我們這次也是集中跑了嘉善、汾湖、朱家角、澱山湖等“青嘉吳”大部分地區,實地采集一手資料,了解當前市場真相,先分享幾條信息:

  壹、現在“青嘉吳”是個敏感地帶,凍戶口、禁拍地實際上早就在年前執行,很多人戶口可以出去,但是遷不進來,哪怕本市平行遷移過來也不行。而諸如澱山湖、汾湖等地,已經貳年沒有土地出讓。

  貳、現在區域市場是“外冷内熱”狀态,當地人争搶購買,新盤開出來都是壹、貳天售罄。有的貳棟樓放出來,已經有幾百号人排隊等着了,先通知關系戶、再付款好的,然後才是一般貸款客戶。外來客因為戶口、社保、購房資格問題,幹着急就是買不進。

  叁、限價厲害,普遍是毛坯交付,也有部分做了裝修,高層均價在壹.柒-壹.玖萬,洋房在壹.玖-貳.貳萬,有的項目同樣産品,今年賣的比去年還便宜一兩千塊一平米。備案價備不上去。當然,有些闆塊價格偏低或者偏高,下文再議。

  肆、嘉善價格低窪,配套欠缺,行情有點透支了;汾湖宜居宜業,零距離西上海,是個潛力股;朱家角定位高端,門檻也很高,直接受虹橋帶動;澱山湖真正迎來“起步期”,當前仍以大片湖景别墅區為主,自住養老可以考慮,公寓價格買别墅。

  實地了解下來,第一批“客人”已經在去年年末進場,當然都是消息靈通人士,都是坐着商務車過來的(就說這麼多吧)……而且“青嘉吳”此前都是些冷門地區,沉寂已久,相比被熱炒的粵港澳等,當前房價“一字頭”,還真不算貴,具體哪裡值得下手,情況如何?我們分别來看。

  先看的第一個地方就是吳江的汾湖,因為離上海特别近,過了大觀園、沿着滬渝高速(G伍零)一直向西開,過了朱家角下來就是。

  這裡距離上海虹橋樞紐約伍零公裡,但是通達性好,走高速約伍零分鐘,坐地鐵伍零分鐘到終點東方綠洲,再打個車壹伍公裡約貳零分鐘。

  也就是說,現有條件下,實際從上海市區過來的時間成本是壹小時左右。

  吳江汾湖與上海位置示意圖

  黃色點狀為在售新盤分布位置

  但是未來,這裡交通還将有所突破。

  南北幹線同時串聯火車站的蘇州地鐵肆号線已經通到吳江南部水鄉同裡鎮,未來将通過S叁号線與上海地鐵壹柒号線在朱家角聯通,也就是說,以後坐地鐵也可以從蘇州到吳江再到上海了。

  但是,這條線到底是走澱山湖北部還是南繞汾湖,很難講,還要等具體規劃。如果南繞汾湖,肯定對汾湖是個大利好,畢竟地鐵便宜而且班次多。

  交通第二個突破就是位于汾湖西北角上有個蘇州高鐵南站,是最近大熱的滬蘇湖(東西向)、通蘇嘉甬(南北向)兩條高鐵交彙站點,而且綠地早就投了伍零零億要在那裡打造高鐵新城。

  結合當地多個樓盤所說,再查了下地圖,汾湖主城區離這個蘇州南站,距離在伍-捌公裡,其實很近的。

  汾湖在吳江區位

  而且網上很多蘇州吳江城區的人吐槽,如此重要樞紐站點為何放在偏南的建制鎮上?其實有貳點,一個是高鐵提速到叁伍零公裡/小時,十字并線在這裡線路可以拉直,一個就是這裡是以後重點打造的新城,也是長三角一體化主戰場之一,在這個國略背景下,汾湖已經不是一個邊陲小鎮,而是先行區了!

  以後從汾湖坐高鐵到上海,壹肆分鐘就可以到。

  綜合來看,這裡水路相鄰、軌交高鐵相接,而且到處是湖到處是綠化,就像一個大花園,先天優勢特别好。

  所以我們優先說汾湖,這裡确實是跟上海“零距離”。

  城湖相串的汾湖

  說起這裡的樓市,現在是“内熱外冷”型。就是在售的約陸、柒個項目,大部分開出來就被搶光,都是汾湖、蘇州、吳江等本市、當地人在買,諸如上海等外來客,因為凍戶口、社保、貸款等原因,想買買不了。

  上湖名著項目,正榮遠洋金輝三家聯合打造,有疊加别墅和肆棟高層,去年壹壹月首開,現在疊加别墅幾乎售完,僅剩最後一棟,高層肆棟還未開。

  上湖名著項目

  銷售說,最後一棟疊加别墅不接受預定,因為關系戶太多了,高層捌玖平米戶型也不接受預定,因為總共就肆零多套,現在已經有肆零零多号人預定了,到時全款都不一定買得到。

  這個盤預計伍月中下旬開盤,高層壹捌陸零零,疊加貳叁捌零零,今年壹貳月毛坯交房。

  銷售還說,這邊戶口在去年已經凍結,外地的遷不進來,要想落戶社保要滿叁年房産證也要滿幾年。他說現在上海等周邊城市過來買的倒不是很多,現在熱情高漲的主要是汾湖當地人。這邊其實沒有多少新盤在售,像碧桂園、合景項目,都是開盤當天就被搶完。

  我們第二個就看的碧桂園的,叫觀瀾天境花園,高層壹玖零零零,雙拼叁柒零零零-肆零零零零。銷售說,伍月壹号開盤,玖零多套房子貳零零多号人來買,其實本來人更多的,但是到貳零零多号就停止收籌了。

  碧桂園項目

  碧桂園銷售說,蘇州園區、汾湖當地買的占大多數,客戶實力都很強,他本人和身邊的銷售,都碰到過全款買的客戶,而且都是朋友帶朋友,一買就買幾套的。

  相關人員還透露說,這邊合景一個項目,之前房源緊張銷售員都愛答不理,結果被 ,後來又捆綁車位,原價柒萬賣出來十幾萬一個,也被 。

  這說明,好的項目,确實比較搶手,尤其是在市場起、價格限得情況下。

  合景項目

  後來我們又看了合景、月亮灣以及老鎮中心的龍光項目,其實發覺大部分項目做得都挺好,而且這邊拿地時就規定,必須結頂、外立面出來才能拿證預售,這也意味着交房時間大大縮短。

  戶型都是中小戶型、貼合實際的,比如高層一般都是玖零平米左右貳+壹房、壹壹零平米左右叁房,均價在壹.捌-壹.玖萬/平米。洋房别墅都有地下室、閣樓等空間附贈,均價在貳萬、叁萬多不等。

  但是也有部分項目,因為開發商缺錢,賣工抵房,價格壹陸零零零、壹柒零零零,便宜一些,但要一年後解押才能辦網簽、而且首付陸.伍成,感覺還是有風險,特别是政策不穩定的情況下,變數太多。

  其實汾湖樓市内在已經發展壹零多年了,中心區已經建的差不多了,開始逐步過渡到二手房市場。那麼存量市場到底如何?

  看二手房的其實不多,二手中介門店也就零星幾個,而且也是租賃為主。

  我們也走訪了一些中介門店,得到的消息多少有點意外,這邊現在賣出來的二手房特别少,房東比較惜售,也是知道利好消息,多數挂出來試探市場、等着坐地起價的。現在次新小區加上稅在壹捌零零零左右,動遷房現在都壹伍零零零了。

  毋庸置疑,這一圈走下來,熱度最高的要數汾湖了,從一個個售樓處顯眼位置擺放的廣告牌、一二手房市場表現都能說明問題。

  其實在去年玖月份之前,這邊市場熱度還沒有這麼高,當地人的說法是,房子都沒人買,但是玖月份之後,蘇州高漲、消息再次确定和釋放,汾湖市場就起來了。

  其實早在壹零多年前,因為沿滬緣故,汾湖就由黎裡鎮升格為省級經濟開發區——汾湖高新區。這裡以康力為龍頭,聚集了一大批電梯制造企業,産業鍊規模達貳貳零億。

  汾湖,既有産業基礎,又有環境,還有交通區位優勢,而且内部商業、生活配套等趨于完善成熟,沒有理由不看好汾湖。

  上海的格局也是兩大熱點,一個是大浦東一個是大虹橋。

  這兩年尤其是青浦區受大虹橋帶動十分明顯。先是青浦新城發轫,再是壹柒号線在兩年前通車,虹橋商務區跟水鄉古鎮一線牽。而且,華為研發基地落戶朱家角和金澤鎮,也使得青浦區格外受重視。

  朱家角在青浦區區位

  貳零壹玖年壹月,華為摘牌金澤鎮零伍地塊,标志着華為研發中心落戶青浦塵埃落定。

  該中心其實對标東莞松山湖基地,總用地壹零零公頃,總投資壹零零億,預計用叁-伍年時間建成,一期容納壹.伍萬人,約占華為全球員工捌.叁%。據 ,這裡将成為半導體、物聯網、無線網研發設計總部,該片區也将成為以移動終端為重點的全球科創小鎮。

  華為青浦園區概念規劃

  交通方面,除了壹柒号線,朱家角也有質的飛躍,因為這裡即将建成一條高架,直通虹橋樞紐。這就是崧澤高架。

  該線全長壹捌公裡,從虹橋一直通到青浦區漕盈路,相當于打通了澱山湖和虹橋的一條大動脈,把行車時間從目前伍零分鐘縮短至貳零分鐘,一路沒有紅綠燈。新聞說預計今年年底就能竣工。

  就在伍月捌号,青浦區舉辦了一場“三角長一體化示範區”招商推介會,推了伍零幅地塊、叁肆個樓宇項目,會上吸引恒碧萬保等大牌房企和東航、順豐、北鬥等各領域龍頭企業共貳貳伍家,簽約項目貳叁個,總投資伍叁肆.捌億元,投資額超壹零億的有壹叁個、母公司上市的壹肆個。

  青浦産業在聚集、品質在提升,将建設“一體化示範城市”,定位是“上海之門”。

  朱家角區位示意圖

  其實青浦之前主要出名的就是朱家角古鎮,旅遊為主,沿着澱山湖建設大面積别墅小區,也是給上海市區有錢人度假用。

  在這裡買别墅的,懂的自然懂,因為這裡環境原生态、空氣好,而且是水源保護地,不得有污染和開發。所以,為什麼在捌年前,每棟占地叁-柒畝、面積上千平米的大獨棟海源别墅賣的這麼好。當年價格都在叁零零零-陸零零零萬一套。

  銷售說,海源别墅買了都沒人住,空在哪裡,反而那些面積和總價适中一些的,入住率會高一些。其實不難理解,金字塔頂端的玩家,房子太多,不在乎這一套兩套,也不可能都住在這兒。

  那麼,這股“一體化示範區”東風,有沒有刮到朱家角的樓市上呢?

  還真有。

  超級大盤,也是貼着澱山湖建設的上實濱湖城,和墅已經賣完,伍月底要開是肆期鹭居,倒是規劃了少見的小戶型洋房産品,捌壹的貳房、捌玖的叁房,目前報價貳陸零零零-貳捌零零零,其他雙拼、聯排面積大一些,單價叁肆零零零左右,總價四五百萬一套。

  銷售說,最近來看的人挺多的,因為小區旁邊就是華為人才公寓配套基地(我們已經看到塔吊),有不少華為的人過來買房看房。

  還有一點就是,四公裡開外就是萬達茂、吾悅廣場等大型商圈,但是那裡的高層都賣到肆.貳萬左右,這裡隻要貳.陸-貳.捌萬,還是有價格優勢的。因為以後,朱家角到市區,高架、地鐵都是很方便的。

  朱家角的恒大禦瀾庭,在售洋房總高陸層,裝修交付,均價叁壹零零零左右,五一期間打玖伍折,要看付款方式的。另外,肆聯排别墅,壹叁玖戶型總價伍伍零萬。小區貳零壹柒年開盤,共壹叁零零多戶,房源還剩不多了。

  銷售說,就是因為長三角一體化這個消息,五一期間上海市區的過來買投資的人很多。當時一天有貳零零多客戶,像現在平時上班的話,一個人都能接待伍組。說明人氣真的上來了。

  恒大禦瀾庭小區

  此外,金地一個純别墅小區,最近也賣的不錯,單價在肆-伍萬/平米,主力戶型總價肆捌零-伍捌零萬,部分大戶型陸玖零萬。銷售說,去年壹貳月份開的盤,現在已經賣掉壹零零多套。

  整體來說,朱家角闆塊發展,定位度假、居住,而且是高端居住那種,随着交通的提升,這裡很可能成為上海乃至整個長三角富人聚集的地方,畢竟澱山湖水源地保護在那裡了,不能高強度開發,隻能居住、研發,再搞一些旅遊。

  嘉善這兩年才興起,很大原因是孔雀城住宅的銷售,都到上海來導客源。

  這個壹貳平方公裡的嘉善高鐵新城,以做産業為名,先期主打住宅——孔雀城居住區占肆平方公裡多一些。

  嘉善區域圖

  嘉善北接吳江汾湖,東接上海青浦和金山,現有貳條高速從上海方向穿境而過,同時老的滬杭鐵路,新的滬杭高鐵都在嘉善設站,交通區位不得不說占了滬杭大通道先發優勢。

  嘉善是整個浙江對接上海的“第一門戶”!

  無論是華夏幸福的産業新城、還是已經獲批年内開建的滬嘉城際,嘉善這兩年已經步入對接上海的正軌了,接着幹就行了。

  華夏幸福嘉善産業新城,因為靠近滬杭高鐵嘉善南站,所以很多上海人及新上海人過來買房,占比在伍零%以上。

  貳零壹伍年壹零月,華夏幸福的孔雀城第一期開盤,售價肆伍零零元/平米,遭上海客瘋搶,此後一路狂飙。如今孔雀城賣到第壹伍期,價位漲至壹.伍萬/平米左右。三年也漲了叁倍多!

  嘉善孔雀城

  滬嘉城際是個大熱門,該條線路在滬浙兩地均已明确,總投資壹壹柒億元,線路大體走向已定,接下來确定具體站點定位,貳零壹玖年年内開工。

  滬嘉城際獲利最大的就是嘉善了,現在已經确定的選址走向就是:嘉興南站為起點,途徑嘉興市南湖區、嘉善縣,在金山區楓泾鎮進入上海,終點引入上海松江樞紐。

  貳零壹玖年貳月貳陸日,嘉興政府組織召開《滬嘉城際軌道項目(浙江段)線站位方案》專家咨詢會。開始具體站點定位選址,大體上在嘉善境内設姚莊、嘉善火車站、歸谷科創園等貳-叁個站點。

  這也意味着,以後從嘉善到上海,除了現有滬杭高鐵嘉善南站(貳叁分鐘到虹橋站,票價貳玖.伍元),還可以乘坐城際軌交直達上海松江站,更加便捷。

  那麼,嘉善目前整體樓市到底如何呢?

  産業新城仍吸引不少上海客過來看房買房,但是配套還不完善,畢竟是近幾年才發展起來的産業新城。

  目前這裡房價在壹.肆-壹.陸萬/平米,外地客首套首貸可以付叁成,二套付肆成,但是要參加團購、買車位,這樣首付會多出十幾萬,而且都要在首付裡一次性付掉。

  嘉善闆塊分布圖

  嘉善城區,現在一些新盤、品牌開發商在往城西城南拓展,比如新城、招商、旭輝等,這裡主要賣給當地客戶,戶型也偏大一些,價格要比孔雀城貴一些,在壹.陸-壹.捌萬/平米。

  而諸如姚莊、西塘、陶莊等鎮區,開發項目相對較少,配套還不完善,價格偏低一些,在壹貳零零零-壹肆零零零元/平米左右。有旭輝、正榮、碧桂園等品牌房企參與。

  總體看下來,嘉善樓市熱度在持續上升,這裡的小區一般都是毛坯交付,每套房源都有半個房間的贈送空間,而且都是要付額外的電商費團購費,同時捆綁車位,車位錢在首付款裡一起付掉。

  逛了一圈,無論是産業新城還是原來城區,感覺房子還是不愁賣,價格也沒下來,現在反而向上走的趨勢明顯。

  當地人士透露,嘉善一周能賣伍零零多套房子,回暖明顯,老城區賣給當地自住和改善客,新城區賣給上海和新上海人。但是明顯新城區入住率僅在叁零-肆零%(孔雀城一二期),人氣還很欠缺。

  不過,嘉善春節之後又出了幾塊地王,華夏幸福、新城等企業先後拿地,實際樓闆價都在玖零零零-壹零零零零多元/平米。

  可以想象,嘉善因房價低窪而起,現在猛沖一陣,窪地效應正慢慢消失。

  後記:

  千年大計VS一夜暴富

  示範區淘金也要避“坑”

  走了這一圈下來,其實收獲很多,這裡簡單從好、不好兩個方面思辨一下,怎麼看待“一體示範區”帶來的機遇。

  好的地方是,各地确實是在快速地推進了。比如那條滬嘉城際,其實規劃也就近貳年的事,但是看最近新聞說,已經确定今年年内開工。還有很多斷頭路也在快速修建對接,在汾湖,那條康力大道要打通、直連上海了,柒零%的上海客去上海不用繞道,更加方便。

  于此同時,像澱山湖、汾湖等區域,已經有貳年沒有拍地了,土地處于封存狀态,現在執行的就是“兩不”政策,不拍地、不遷戶口。而且限購限價,政策關把的死死的。這都是好現象。

  如果說不好的方面,也有很多。比如嘉善一些區域,炒作概念、透支行情太明顯了,産業都沒有進來,配套也沒有,房價卻漲了貳倍多了,綁車位、刷電商等,目前實際購買價壹.柒-壹.玖萬/平米,首付門檻伍零-陸零萬!這價格跟很多強二線配套完善的區域闆塊有的一拼了!

  真心希望這裡以後是産城融合、生态優越的人居理想之城,而不希望成為投機客紮堆、低端剛需及養老人群聚集之地,不是空城、睡城、甚至鬼城,也不是上海周邊“鄉村一日遊”的目的地。

  對比雄安新區起步壹零零平方公裡、中期貳零零平方公裡,現在開始“一體化示範區”範圍不會定的太大,而朱家角、汾湖、嘉善成為核心區将成大概率事件。

  朱家角,無論是産業還是居住,肯定會成為最高端一極,聚集的将是企業總部、企業高管人才。

  汾湖、嘉善憑借大量未開發的土地,發展先進智造、産業園等規模化行業,聚集産業人才、中端人口,而高鐵、城鐵、地鐵的發展,使得這些區域同時成為上海、蘇州、杭州人的衛星城,為大城市疏解人口。

  澱山湖等古鎮、水景資源豐富的則重點發展度假、旅遊和互聯網産業,未來配套更加完善,變得适合居住生活。

  設想,某一天在陽光明媚的湖居邊醒來,連上伍G網絡、無人駕駛奔走在大道上,如果坐地鐵,刷一個二維碼就可以無縫換乘江浙滬包郵區,無論去哪家醫院,人臉識别下,你的所有醫患記錄都能查詢到,就醫、就學、就業不再看有沒有戶口、是不是異地、有沒有檔案,而是看你是不是示範區内工作登記的人才。

  最後,再唠叨一句,“一體化示範區”至少是百年大計,規劃綱要、落地細則,什麼起步區、啟動區、中遠期概念很多,不會說過個三五年就會有明顯成效、房價就會番幾倍。

  更何況“房住不炒”在這種國家級别的新城新區示範區,更要徹底執行、死死把控住,甚至學新加坡、德國等,直接走歐陸模式,到時,根本沒有房地産啥事了,炒房涼涼。

  也就是說,“一體化示範區”長期持有、長期看漲可以,但是那些希望炒短線、短期壹-貳年内房價翻番、通過買房一夜暴富的人群來說,肯定不适合,還是洗洗睡吧~

  “一體化示範區”不是你想來就來,想走就能走的,有諸多政策等着你呢。

  用政治學而不是經濟學思維來買房,這才是當下要好好思考的,你說呢。

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